Контрол на наемите и текущите разходи

Контрол на наемите и текущите разходи

Редовното плащане на наема и разходите е в основата на устойчивия доход от всеки отдаден имот.

Дори когато е избран подходящ наемател и е подписан добър договор, е необходимо плащанията да бъдат проследявани, а при забавяне да се реагира навреме.

В зависимост от избрания пакет ABC‑Home може да контролира изпълнението на договорените плащания, да комуникира с наемателя, да информира собственика и да съдейства за предприемане на последващи действия.

Целта е собственикът да получава своевременна информация и да не разбира за натрупан проблем едва след няколко неплатени месеца или при освобождаването на имота.

Поискайте предложение за управление
Вижте как работим

Защо контролът на плащанията е толкова важен?

Подписването на договор не е достатъчно, за да бъде защитен доходът на собственика.

По време на наемното отношение могат да възникнат:

• забавяне на месечния наем;
• частично плащане;
• неплатени сметки за електроенергия или вода;
• натрупани такси към етажната собственост;
• неплатени интернет или телевизионни услуги;
• спор относно размера или падежа на задължението;
• липса на информация за текущото потребление;
• напускане на имота с непогасени задължения.

Колкото по-рано бъде установен проблемът, толкова повече възможности има той да бъде решен, преди задължението да нарасне.

Какви плащания могат да бъдат проследявани?

Конкретният обхват зависи от договора за наем, избрания пакет за управление и достъпа до необходимата информация.

Месечен наем

Следи се дали договорената сума е платена в определения срок и по посочения начин.

Електроенергия

Когато е осигурен допустим достъп до информацията, може да се проследява наличието на текущи или просрочени задължения.

Вода

Проверката може да включва текущо потребление, издадени фактури и наличие на неплатени суми.

Такси за етажна собственост или комплекс

При приложимост може да се следят текущите такси за управление, поддръжка и общи разходи.

Интернет, телевизия и други услуги

Когато са свързани с имота или са договорно задължение на наемателя, може да се проверява тяхното плащане.

Други договорени разходи

При бизнес имотите могат да бъдат включени и специфични разходи за:

• общи части;
• охрана;
• паркинг;
• техническа поддръжка;
• рекламни съоръжения;
• експлоатация на общо оборудване;
• други услуги, свързани с използването на обекта.

Контролът започва още преди настаняването

Най-добрият начин за управление на просрочията е да бъдат създадени ясни правила още в началото на наемното отношение.

Проверка на основната информация за кандидата

В зависимост от вида на имота и договорената услуга може да бъде събрана допустима информация относно:

• самоличността;
• заетостта или стопанската дейност;
• целта на наемането;
• планирания срок;
• възможността за изпълнение на плащанията;
• налични препоръки от предишни наемодатели;
• други обстоятелства, свързани с използването на имота.

Това проучване не може да гарантира бъдещото поведение на наемателя, но дава по-добра основа за решението на собственика.

Ясно определени падежи

В договора трябва да бъдат уточнени:

• размерът на наема;
• датата на плащане;
• банковата сметка или другият договорен начин;
• отговорността за банкови и други такси;
• последиците при забава;
• редът за уведомяване;
• условията за прекратяване.

Разпределение на текущите разходи

Следва да бъде ясно записано кой заплаща:

• електроенергията;
• водата;
• таксите към етажната собственост;
• интернет и телевизия;
• поддръжката на общи части;
• застраховката;
• местните данъци и такси;
• текущите и основните ремонти;
• специфичните разходи при бизнес имоти.

Приемо-предавателен протокол

При предаването се отразяват:

• показанията на измервателните уреди;
• броят на предоставените ключове;
• състоянието на имота;
• наличното обзавеждане и оборудване;
• установени забележки;
• други обстоятелства, имащи отношение към бъдещото отчитане.

Как ABC‑Home проследява плащанията?

Начинът на контрол се определя предварително според договорните отношения и техническите възможности.

В зависимост от пакета той може да включва:

1. отбелязване на договорения падеж;
2. проверка дали плащането е постъпило;
3. проследяване на отделни текущи разходи;
4. напомняне при наближаващ или пропуснат срок;
5. комуникация с наемателя при установено забавяне;
6. уведомяване на собственика;
7. документиране на предприетите действия;
8. препоръка за следващи стъпки.

Наемната цена може да бъде плащана директно на собственика или по друг предварително договорен начин. Конкретният платежен процес се урежда в договора за управление.

Какво правим при забавен наем?

Когато бъде установено забавяне, е важно реакцията да бъде навременна, последователна и документирана.

1. Проверяваме конкретната ситуация

Установяваме дали плащането действително не е извършено или има техническо забавяне при обработката му.

2. Свързваме се с наемателя

Напомняме за договорения срок и изискваме информация относно причината за забавянето и очакваната дата на плащане.

3. Информираме собственика

Собственикът получава информация за размера на задължението, комуникацията с наемателя и заявения срок за плащане.

4. Проследяваме поетия ангажимент

Ако наемателят посочи нов срок, проверяваме дали плащането е извършено.

5. Препоръчваме следващо действие

При продължаващо неизпълнение може да бъде препоръчано:

• писмено уведомление;
• покана за доброволно изпълнение;
• преговори за конкретен погасителен срок;
• използване на договорения депозит при приложимост;
• прекратяване на договора;
• консултация с адвокат;
• предприемане на действия по установения правен ред.

ABC‑Home предприема конкретни действия само в рамките на предоставените правомощия и след съгласуване със собственика, когато това е необходимо.

Какво правим при неплатени сметки?

Неплатените текущи разходи могат да останат скрити, ако информацията се проверява само при освобождаването на имота.

При установено задължение ABC‑Home може да:

• потвърди размера и периода;
• уведоми наемателя;
• изиска плащане или документ за извършено плащане;
• информира собственика;
• проследи изпълнението;
• съдейства за изясняване на спорна сума;
• препоръча действие при продължаващо неизпълнение.

Възможността за проверка зависи от:

• това на чие име е партидата;
• начина на фактуриране;
• достъпа до клиентския профил;
• предоставените пълномощия;
• изискванията за защита на личните данни;
• правилата на съответния доставчик.

Каква е ролята на депозита?

Депозитът е форма на договорна защита, но не е заместител на текущия контрол.

В зависимост от договора той може да служи за покриване на:

• неплатен наем;
• непогасени текущи разходи;
• липси;
• повреди над нормалното износване;
• други изрично посочени задължения.

Размерът, начинът на съхранение и условията за използване и връщане на депозита трябва да бъдат ясно договорени.

Важно е да се има предвид:

• депозитът не е последен месечен наем, освен ако страните изрично не се споразумеят;
• депозитът не гарантира, че всички възможни задължения ще бъдат покрити;
• удръжките трябва да бъдат обосновани и свързани с договорните условия;
• състоянието на имота трябва да бъде документирано при предаване и приемане.

Периодична информация към собственика

Контролът има стойност само ако собственикът получава ясна и навременна информация.

В зависимост от избрания пакет отчетът може да съдържа:

• получен или просрочен наем;
• проследени текущи задължения;
• установени неплатени суми;
• проведена комуникация с наемателя;
• поети срокове за плащане;
• предприети действия;
• възникнали проблеми;
• препоръчани следващи стъпки.

Периодичността и форматът на информацията се уточняват в предложението и договора за управление.

Контролът не е безусловна гаранция

Нито предварителното проучване, нито договорът, депозитът или текущият контрол могат напълно да премахнат риска от неплащане.

Възможно е:

• финансовото положение на наемателя да се промени;
• да възникне спор;
• да бъдат причинени щети;
• депозитът да не покрие всички задължения;
• събирането на дължима сума да изисква правни действия.

Професионалното управление ограничава риска чрез:

• по-информиран избор на наемател;
• ясни договорни условия;
• документиране;
• проследяване на плащанията;
• ранно установяване на просрочие;
• последователна комуникация;
• навременна информация към собственика;
• съдействие за предприемане на подходящи действия.

Каква е разликата между контрол на плащанията и гарантиран наем?

Това са две различни услуги.

Контрол на плащанията

ABC‑Home проследява изпълнението на задълженията на наемателя, комуникира при забавяне и информира собственика.

Плащането продължава да зависи от изпълнението на договора от страна на наемателя.

Гарантиран наем

При този модел ABC‑Home поема отделно договорено задължение да изплаща на собственика предварително определена сума при условията и за срока, посочени в специален договор.

Гарантираният наем се предлага само за одобрени имоти след оценка на:

• местоположението;
• състоянието;
• пазарното търсене;
• реалистичната наемна цена;
• необходимите разходи;
• предложения срок на сътрудничество.

Научете повече за гарантирания наем

Контрол при офисни, търговски и складови имоти

При бизнес имотите структурата на плащанията може да бъде по-сложна.

Освен основния наем могат да бъдат договорени:

• такса за поддръжка;
• разходи за общи части;
• електроенергия и вода;
• охрана;
• паркинг;
• реклама;
• технически услуги;
• индексация на наема;
• данък върху добавената стойност при приложимост;
• други експлоатационни разходи.

Контролът трябва да бъде съобразен с договора, начина на фактуриране и спецификата на дейността на наемателя.

При корпоративни клиенти ABC‑Home може да предложи индивидуален формат на отчетност.

Кога тази услуга е особено полезна?

Контролът на наемите и текущите разходи е подходящ за:

• собственици, които живеят в чужбина;
• собственици от други градове;
• хора, които не желаят сами да водят разговори за просрочени плащания;
• инвеститори с повече от един имот;
• съсобственици;
• компании с жилищни или бизнес имоти;
• собственици, които вече имат действащ наемател;
• собственици, които искат периодична отчетност;
• имоти с повече видове текущи разходи.

Получавайте дохода си с повече яснота и контрол

ABC‑Home може да поеме проследяването на наема и договорените текущи разходи като част от цялостното управление на имота.

Ще уточним предварително:

• кои плащания ще бъдат контролирани;
• как ще бъде получавана необходимата информация;
• как се процедира при забавяне;
• кога се уведомява собственикът;
• какви действия може да предприема ABC‑Home;
• как ще се предоставя отчетност.

Свържете се с нас, за да получите предложение според Вашия имот и действащите договорни отношения.

Поискайте предложение за управление